Kiedy koniec? Dlaczego rozbudowa wygląda tak źle? To częste pytanie jakie mieszkańcy i radni zadają Burmistrzowi miasta.
Nowy obiekt miał być oddany do użytku dokładnie rok temu 10 listopada 2011 r. Termin minął, a finału prac nie widać. Odpowiedzi na pytanie kiedy koniec, są coraz bardziej lakoniczne.
Wszystkim zależy na jak najszybszym oddaniu sali i nowego skrzydła dydaktycznego. Warto zadać sobie pytanie dlaczego znaleźliśmy się w takiej sytuacji? Odpowiedź na tak postawione pytanie będzie procentowała w przyszłości, przy kolejnych dużych inwestycjach. Analiza i wyciąganie wniosków z błędów jakie się popełniło w czasie trwania procesu inwestycyjnego to codzienność każdego menadżera budownictwa. Nie chcę analizować sposobu zabezpieczenia umowy karami czy tak zwaną gwarancją należytego wykonania robót. Wspomnę że, miasto samo zrezygnowało z gwarancji w wysokości 10% wartości kontraktu, tuż przed pierwotnym terminem oddania budynku. Rok temu o tej porze gołym okiem każdy laik zorientowałby się że, wykonawca nie ma szans na skończenie pracy w terminie. Przygotowując się do dużej inwestycji powinniśmy zawsze zadać sobie pytania: czy jest nam ona potrzebna? Jak ma wyglądać finalny produkt? Czy mamy wystarczająco dobrą kadrę, która prawidłowo przeprowadzi proces inwestycyjny? Czy posiadamy wystarczające środki?
Warto zdać sobie sprawę, że cała inwestycja w wartości kosztorysowej ( czyli kwota jaką urząd zarezerwował w grudniu 2009 roku – chwila rozstrzygnięcia przetargu) to 9.500.000,00 złotych. Cały budżet miasta po stronie dochodów na 2010 rok wynosił 18.922.412,00zł. Gołym okiem widać było, że inwestycję musimy przygotować solidnie i zabezpieczyć interes miasta w perspektywie zaciągnięcia kredytu w wysokości ponad połowy dochodów miasta. Mając małe zaplecze w postaci merytorycznie przygotowanych pracowników należało co najmniej sięgnąć do sprawdzonych i wypracowanych standardów niemieckich VOB – Warunki dotyczące robót budowlanych czy FIDIC. FIDIC to skrót nazwy Międzynarodowej Federacji Inżynierów Konsultantów, czyli związku stowarzyszeń niezależnych inżynierów konsultantów z różnych krajów. W efekcie wieloletnich doświadczeń FIDIC wypracował własny model organizacji procesu budowlanego oraz stworzył wzory dokumentów kontraktowych. Ustalił również zasady oceny ofert i wyboru wykonawcy. Nie będę Państwa nudził szczegółami, ale wydaje się że idealnym rozwiązaniem byłoby skorzystanie ze Srebrnego FIDIC, czyli kontraktu polegającego na wykonaniu obiektu budowlanego pod klucz, w ramach którego przygotowaniem inwestycji, opracowaniem dokumentacji projektowej i przeprowadzeniem procesu budowlanego obarczony jest wykonawca. W zamówieniach publicznych z tego wzoru umowy korzystają ci zamawiający, którzy nie są w stanie samodzielnie opisać przedmiotu zamówienia i określić istotnych warunków zamówienia lub oszacować wartości zamówienia zgodnie z wymaganiami ustawy Prawo zamówień publicznych i z tego względu muszą przeprowadzić dialog konkurencyjny z wykonawcami lub negocjacji z ogłoszeniem albo bez ogłoszenia. Zamówienie publiczne z etapem preselekcji (wstępnie przeprowadzona prekwalifikacja oferentów pod kątem potencjału finansowego, doświadczenia i zdolności) następnie skorzystanie z dialogu konkurencyjnego, który pozwala właśnie w czasie negocjacji z oferentami wychwycić wszystkie słabości dokumentacji i naszych założeń. Co najważniejsze, te słabości wskazują sami oferenci analizujący naszą dokumentację. I tak krok po kroku eliminujemy ryzyka po stronie Inwestora. Drugim rozwiązaniem, które mogliśmy zastosować to wyłonienie tak zwanego zastępstwa inwestorskiego (project management). Inwestor zastępczy to wyspecjalizowana firma która przeprowadzi za nas cały proces inwestycyjny, oczywiście podraża to do 10% wartość inwestycji.
W wyrokach Sądu Najwyższego które zapadły przed momentem ogłoszenia przetargu w Podkowie Leśnej wynika, iż w umowach trzeba badać przede wszystkim cel umowy i zamiar stron, a dopiero w dalszej kolejności ma znaczenie dosłowne jej brzmienie (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 lipca 2004 r., V CK 2/2004). Rozróżnienia pomiędzy umową o dzieło, a umową o roboty budowlane poszukiwać należy w ich cechach przedmiotowych, zasadniczym zatem kryterium rozróżnienia jest ocena realizowanego zamierzenia stosownie do wymogów prawa budowlanego (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 grudnia 2005 r. V CK 423/2005) . Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest zazwyczaj przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych jak i użytkowych, z reguły powiązane z wymogiem projektowania i zinstytucjonalizowanym nadzorem, niż umowa o dzieło, a taką właśnie zawarliśmy z wykonawcą. Umowa ta ogranicza Inwestorowi katalog możliwości i uprawnienia do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu.
Te dwa rozwiązania i tak nie uchronią inwestora przed kłopotami, jeśli ten nie będzie posługiwał się zdrowym rozsądkiem, szybko i właściwie reagował na wszelkie poszlaki świadczące o prawdopodobieństwie porażki inwestycji – kłopotów z nierzetelnym wykonawcą. Warto zawsze w warunkach zamówienia przetargowego zastrzec sobie możliwość odstąpienia od przetargu. Dać sobie czas na zbadanie oferentów, sprawdzenie ich zaplecza techniczno-personalnego i finansowego dającego nadzieję na szczęśliwe zakończenie budowy. Tak się nie stało, wykonawca w chwili składania oferty miał co najmniej 6 podpisanych umów na roboty budowlane z podmiotami publicznymi. Terminy realizacji zagrożone były w przypadku 3 inwestycji, a dwie jednostki samorządu terytorialnego tuż przed grudniem 2009 roku zerwały z umowę z nierzetelnym wykonawcą. Niestety tak się nie stało w Podkowie.
Wykonawca zapłaci za opóźnienie
Podkowa szuka firmy, która dokończy budowę