Jesteśmy świadkami realizowania inwestycji  przez prywatnych inwestorów w centrum Podkowy Leśnej – dwóch budynków 4 i 6 wielolokalowych (wybudowany), która dla wielu osób jest zaskoczeniem. Obie te inwestycje są zgodne z zapisami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podobnie jak dwie nowe restauracje. Centrum się zmienia.

Zarys historyczny powstawania planu zagospodarowania przestrzennego

Obecnie obowiązujący plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego został uchwalony w czerwcu 2008 roku, jednak początki prac nad nim sięgają roku 1999, kiedy Rada Miasta Podkowa Leśnej III kadencji podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego.

W tym czasie zmieniały się uwarunkowania prawne i obowiązywał plan miejscowy z 1994 roku opracowany jeszcze przez Biuro Planowania i Rozwoju Warszawy.

Uchwalanie obecnie obowiązującego planu miało burzliwą historię. Pierwsze projekty powstały w 2003 roku, w 2005 doszło do wyłożenia planu, tak jak w 2006 i 2008. Zbierano uwagi, przyjmowano wnioski, dyskutowano na komisjach, Rada Miasta wprowadziła wiele zmian, głównie związanych z ujednoliceniem wszystkich zapisów. Pogodzenie różnych interesów mieszkańców też nie było proste. Biorąc pod uwagę historię planowania przestrzennego w Podkowie Leśnej, tamto burzliwe procedowanie nad planem wcale nie odbiegało od wszystkich historycznych perypetii, które miały miejsce wcześniej. Nad uchwaleniem planu czuwali członkowie, powołanej przez burmistrza komisji urbanistycznej  – eksperci w dziedzinie architektury, urbanistyki i środowiska: Marek Budzyński, Krzysztof Domaradzki, Jerzy Radziejowski, Jerzy Illasiewicz, Piotr Sudra, Maria Ryczer. Niedługo po uchwaleniu MPZP do komisji został powołany Stefan Żółtowski.

Oczywiście każdy z nas kojarzy plan Jawornickiego z 1925 roku, ale nie każdy już wie, że analizując jedyny zachowany rysunek tamtego projektu okazuje się, że szereg projektowanych dróg oraz podziału działek, czy większych parceli odbiega od istniejących obecnie. Parcelacja miasta następowała na podstawie wtórnych planów geodezyjnych sporządzanych w latach 1926-1936 inspirowanych projektem Antoniego Jawornickiego. Analiza materiałów historycznych wskazuje na stopniowe zmiany pierwotnej koncepcji, tak więc rezultat tych procesów, nawet w stanie sprzed 1939 roku, trudno nazwać realizacją w pełni jednorodnej koncepcji urbanistycznej pierwszego projektu Miasta Ogrodu Podkowa Leśna.

Parcelacja

Dwukrotnie powiększono powierzchnie parcel w centrum miasta, gdzie pierwotnie planowano bardzo gęsto dzielone wąskie parcele. Powiększono również powierzchnie parcel w północnych partiach miasta. Pierwszy plan miasta zawiera 1779 parcel, następny już tylko 1079. Kolejne nawet 2109 działek, a był plan żeby działki w Podkowie miały po 500 m². Poza działkami mieszkaniowymi, w mieście przewidziano kościół, szkołę, plac miejski oraz pałacyk pełniący rolę domu społecznego i klubu sportowego. Później do Podkowy Leśnej  dołączono Młochówek, Klementynów „A” i Stawisko. W efekcie dzisiaj mamy ok. 2200 wszystkich działek włącznie z działkami drogowymi  i innymi niezwiązanymi z celem budowlanym, w tym ponad 200 jest jeszcze niezabudowanych.

Zabudowa wielolokalowa

Choć w Podkowie Leśnej przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, nie można pominąć zabudowy wielorodzinnej, która również cechuje się zróżnicowaniem formy i pojawiła się w naszym Mieście od pierwszych lat jego istnienia. Są to budynki głównie z lat 30. i 40. XX wieku, dwu czasem trzy kondygnacyjne o zwartej zabudowie. Zostały zaprojektowane głównie w stylu międzynarodowym i modernistycznym. Pomimo nieco większej skali dobrze wpisują się w otaczającą zabudowę. Domy na Sosnowej, Lotniczej, Kościelnej, Jaworowej, Jeleniej, Sarniej, Króliczej, Parkowej, Bukowej czy Jana Pawła II.  Tylko przed wojną powstało ich blisko 30.

W mieście od lat postępuje proces skupiania usług w sąsiedztwie stacji Podkowa Leśna Główna oraz wzdłuż ulic: Brwinowskiej i Jana Pawła II. Istniejące niegdyś punkty usługowe zlokalizowane przy pozostałych przystankach WKD uległy likwidacji. Centralizacja usług spowodowana jest m.in. małymi rozmiarami miasta.

Dlatego w obowiązującym planie miejscowym z 2008 roku powielając zapisy wcześniejszych planów  1961 roku, końca lat 70, 80 i 90 kontynuowano lokalizację usług przy ulicy Jana Pawła II.

Działki, na których jest/była prowadzona budowa przy ul. Jana Pawła II

I tak na działkach przy Społem, o których toczy się ostatnio dyskusja, ustalono przeznaczenie tych terenów jako usługowych. Na rysunku planu obszar oznaczono symbolem 170U, który obejmuje 3 działki. Obecnie dwie są zabudowane, jedna pawilonem Społem, a druga budynkiem który wybudowano w ciągu 2 ostatnich lat. Trzecia jest obecnie zabudowywana.

Rysunek planu z 2008 roku.

Na rysunku planu, zwróćcie Państwo uwagę na nieprzekraczalną linię zabudowy wzdłuż ulicy Lipowej, która w połowie przecina działkę, na której stoi pawilon handlowy popularnie nazywany „Lafayettem”, to oznacza że w przypadku rozbiórki tego budynku ponowna zabudowa tej działki praktycznie będzie niemożliwa, ponieważ linia zabudowy przebiega przez środek działki skutecznie uniemożliwiając jej ponowną zabudowę nowym budynkiem.

I tak dla działek oznaczonych symbolem 170U, usługowych, a dotyczy to wyłącznie tych 3 działek na terenie całego miasta, których przeznaczeniem podstawowym są usługi, czyli mogłyby tu powstać obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży do 500 m² na każdej z nich. Oczywiście mówię tu o powierzchni handlowej jednego lokalu bo biorąc pod uwagę ich powierzchnię, można by je zabudować budynkami z 2 lokalami usługowymi o powierzchni do 500 m² w każdym z budynków.

Parametry dopuszczone planem

Tak się chyba na szczęście nie stało, działki trafiły w ręce osób, które postanowiły w przypadku zapisu szczegółowego opisanego w paragrafie 118 planu miejscowego dla terenu oznaczonego symbolem 170 U, skorzystać z zapisu że dopuszcza się lokalizacje na działce usługowej budynku mieszkalnego pod warunkiem, że będzie ono zgodne ze wszystkimi przepisami uchwały:

dla terenu 170U:

1. dopuszcza się lokalizowanie na działce usługowej budynku mieszkalnego, pod wa­runkiem, że będzie ono zgodne ze wszystkimi przepisami niniejszej uchwały,
2. dopuszcza się lokalizowanie usług podstawowych, jako pomieszczeń w budynkach mieszkalnych,
3. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – 50%,
4. maksymalny wskaźnik zabudowania terenu – 30%,
5. nakaz ochrony pomników przyrody, zgodnie z § 16 niniejszej uchwały;

Wskaźniki zabudowy doprecyzowane są w § 116 uchwały:

Dla terenów U  ustala się:

• maksymalną wysokość zabudowy – 10 m;
• maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy – 0,40;
• lokalizację zabudowy zgodnie z wyznaczonymi na rysunku planu miejscowego liniami zabudowy, a w przypadku gdy nie zostały one wyznaczone – zgodnie z przepisami prawa budowlanego i z uwzględnieniem wszystkich ustaleń planu, dotyczących ochrony i kształtowania środowiska przyrodniczego, zawartych w Rozdziale 4 niniejszej uchwały.

W § 117 uchwały nie ma odnośnika do parametrów zabudowy dotyczących podstawowej funkcji jako mieszkalnej jednorodzinnej.

Po analizie zapisu nie ulega wątpliwości, że na tej działce jednej i drugiej, może być wybudowany dom mieszkalny wielolokalowy, w tym miejscu planu nie dookreślono, że ma to być mieszkalnictwo jednorodzinne. W przypadku każdej innej działki, w której jest przeznaczenie – budownictwo mieszkalne jest dopisek jednorodzinne. Dlatego, właściciel mógł wykorzystać zapisy, jakie daje plan miejscowy, uchwalony 14 lat temu i wybudować budynek mieszkalny, o więcej niż 2 lokalach mieszkalnych, zgodny z resztą parametrów zabudowy. I tak też powstał jeden budynek z 6 lokalami mieszkalnymi, a obecnie budowany będzie miał ich 4.  Z uwagi na to, że są to niskie budynki, których wysokość określona jest do 10 m, o niepowtarzalnych modułach, nie ma mowy o blokach – są to mieszkania w gabarytach dużego budynku mieszkalnego wolnostojącego. Warto podkreślić, że w bliskim sąsiedztwie stoją budynki mieszkalne wyższe, a także domy o powierzchni  zbliżonej – 440, 580 i 600 m².

Rysunek planu z 1994 roku

Czy zapis tego planu był zabiegiem świadomym?

Trudno jest dzisiaj z perspektywy 14 lat od momentu uchwalenia planu, a 19 od momentu pierwszej przymiarki do niego i wyłożenia rozstrzygać czy zapis dotyczący tylko tych 3 działek na terenie miasta dopuszczających jako drugą funkcję, zabudowę mieszkalną bez dookreślenia, że chodzi o jednorodzinną był zabiegiem świadomym. Ale wszystko wskazuje na to, że chyba tak. Bezpośredni sąsiedzi uczestniczyli w pracach nad planem, składając do nich uwagi, jak wielu innych mieszkańców, np. aby na ich nieruchomościach dopuścić usługi biurowe. Być może ci, którzy interesują się sprawami miasta od dawna, mogą przypomnieć sobie dyskusję z poprzednich kadencji, sięgającą co najmniej 20-30 lat o potrzebie budowy budynków z mniejszymi mieszkaniami dla osób starszych. Być może takie założenia przyświecały uchwałodawcom.

Kolejnym argumentem za tym, że wtedy podjęto tą decyzję z pełną świadomością jest to, że na terenie Podkowy Leśnej budynki mieszkalne z 4 lokalami czy 6 lokalami, a nawet 7, nie są absolutnie niczym nowym. Tych budynków jest faktycznie kilkadziesiąt, wpisały się już na trwałe w charakter miasta i współgrają z otaczającą ich przestrzenią i zielenią miejską.

Oba omawiane budynki zostały zaprojektowane przez dobrych architektów z renomowanych pracowni architektonicznych. Jak świat światem, ocena ich będzie różna, tak jak różnie oceniamy architekturę prywatnych domów.

Brak zagrożenia zabudowy kolejnymi nowymi budynkami wielolokalowymi

Podkowiańskie dokumenty planistyczne są bardzo restrykcyjne na tle innych planów miejscowych w innych miejscowościach. I nie chodzi tu o wskaźniki intensywności zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, powierzchnię zabudowy, ale o kompletny zestaw uwarunkowań, które są wpisane w nasz plan, jak choćby wymóg uzgadniania wszystkiego z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, czy uzyskaniem zaświadczenia o zgodności planu sytuacyjnego z Urzędu Miasta, przed uzyskaniem zgody budowlanej.

Nasz obowiązujący plan nie dopuszcza podobnego zagospodarowania (zabudowania budynkami wielolokalowymi) innych działek w Podkowie Leśnej, poza już istniejącymi. Procedowane, nowe Studium i plan, który ewentualnie byłby kiedyś uchwalony na jego podstawie już takiej możliwości nie przewiduje.

Dla zainteresowanych zamieszczam rysunek planu z 1961 roku, przedstawiający ówczesne pomysły na nasze miasto. Proszę zwrócić uwagę na układ dróg, w tym tą przez środek Parku Miejskiego.