Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który należy traktować szeroko. Ma wyznaczać kierunki, ale i określać uwarunkowania. W przypadku naszego miasta znaczenie zawsze będą miały uwarunkowania historyczne i te związane z naszym przywiązaniem do wyjątkowości miejsca, w którym mieszkamy oraz potrzeba kreowania takiej polityki, która w perspektywie czasu pozwoli podkowianom cieszyć się z niezależności i samodzielności tego małego przecież miasta.
Myśląc o zagospodarowaniu przestrzennym – studium, a później planach miejscowych – warto spoglądając w przyszłość dokonać analizy zmian historycznych jakie miały miejsce. Przeprowadzić porównanie z wizją Podkowy nakreśloną przez mieszkańców w strategii rozwoju miasta oraz z wizją „ojców założycieli”. Dlatego przystępując do planowania chcielibyśmy w kilku miejscach, w których jest to możliwe, wrócić do historycznych założeń, wrócić do planu stworzonego przez Antoniego Jawornickiego. Planu, który był podstawą do późniejszych parcelacji gruntów i w końcu planu, który został wypaczony zmianami naniesionymi w układzie geodezyjnym i komunikacyjnym miasta przez władze komunistyczne.
Przywrócenie historycznej osi widokowej
Rys.1
To co chcemy zrobić, wzmacniając funkcje społeczne przestrzeni publicznych i miastotwórczych, to odtworzyć oś widokową ulicy Akacjowej. W zeszłym roku zakończyliśmy kilkuletnią batalię sądową o uregulowanie stanu prawnego jednej z dwóch działek zlokalizowanych na terenie MOK. Obecnie Miasto Podkowa Leśna jest wyłącznym właścicielem całego jednohektarowego terenu (fot. poniżej).
W 1925 roku, w planie A. Jawornickiego (rys. 1) wyraźnie widać ulicę Akacjową, która miała kończyć się na ulicy Sportowej i być naturalnym ciągiem komunikacyjnym obsługującym park. Tym bardziej, że zarówno plan z 1925 r., późniejsze parcelacje gruntów (rys. 2), jak i plan miejscowy z 1961 r. (rys. 3) zakładały zachowanie nie tylko tego ciągu komunikacyjnego, ale i np. połączenie ul. Topolowej z ul. Helenowską i ul. Helenowskiej z ul. Iwaszkiewicza. Przebicie ul. Akacjowej do ul. Sportowej wydaje się dzisiaj niemożliwe z uwagi na strukturę własności gruntów, ale odtworzenie jej osi widokowej i komunikacyjnej, nawet gdyby nie zostały przeprowadzone podziały geodezyjne, ma jak najbardziej sens.
Rys.2
Docelowe zagospodarowanie terenu dzisiejszego MOK, określenie funkcji, którą ma pełnić, jak i podjęcie decyzji co dalej ze stojącymi tam budynkami, to pieśń przyszłości. Studium, a później plan miejscowy, mogą jednak uwzględniać takie nawiązujące do historycznego układu komunikacyjnego rozwiązania. I nie chodzi tutaj o budowę drogi i wpuszczenie ruchu samochodowego, a o przywrócenie tej przestrzeni planowanego znaczenia. Podobny „powrót do przeszłości” i budowa ciągów rowerowo-pieszych w ulicy Dębowej, Żubrowej i Rysiej poprawia wewnętrzną spójność komunikacyjną miasta. Ten, kto korzysta z oświetlonych traktów, docenia ich znaczenie. Wyznaczenie przestrzeni dla pieszych i rowerzystów oraz późniejsze racjonalne zagospodarowanie tego fragmentu centrum, znacząco poprawi funkcjonowanie miasta, wzmocni funkcje miastotwórcze, stworzy przestrzeń i miejsce, którego tak obecnie brakuje. W dotychczasowym Studium teren był określony jako „strefa lokalizacji potencjalnych inwestycji o charakterze miejskim i komercyjnym; proponowana lokalizacja inwestycji o funkcjach komercyjnych”. W proponowanym dokumencie Studium doprecyzowaliśmy podstawowy kierunek przeznaczenia – „zabudowa usług nieuciążliwych, a w szczególności nieuciążliwe usługi: kultury, zdrowia, administracji, edukacji i oświaty, handlu detalicznego, kultu religijnego, rekreacji, sportu i gastronomii”. Dokładne parametry zabudowy określa Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Rys.3
Wymiar finansowy – grunty przy trasie 719
Kształtując lokalną politykę przestrzenną nie można również pominąć finansowego wymiaru proponowanych rozwiązań. Element wzmocnienia dochodów własnych miasta poprzez zmianę zagospodarowania wydaje się oczywisty. Dzisiejszy budynek galerii, która leży poza samym miastem i nie wpływa w sposób bezpośredni na jakość naszego życia, przynosi ponad 15% wszystkich wpływających do kasy miasta podatków. Uwolnienie części gruntów położonych za trasą nr 719 pod zabudowę i dopuszczenie możliwości nieznacznej rozbudowy galerii może w rezultacie przynieść miastu prawie 1 mln złotych dochodu rocznie więcej. To są niebagatelne kwoty zwłaszcza, że podatek od wszystkich pozostałych nieruchomości to niecałe 3 mln złotych. Dywersyfikacja dochodów własnych, uniezależnienie ich od podlegających koniunkturom gospodarczym wpływów z PIT, na które miasto nie ma żadnego wpływu, ma istotne znaczenie dla przyszłości naszego miasta. Można to pogodzić z potrzebami środowiskowymi i ograniczeniami związanymi z koniecznością zachowania powierzchni biologicznie czynnych.